הריבית הגבוהה, המלחמה שמלווה אותנו בחוסר וודאות, שוק הנדל"ן שנפגע אנושות וגרם לירידות במכירות. יזמי נדל"ן רבים מתקשים לעמוד בהחזרי ההלוואות העצומות שנטלו על עצמם עם השנים. חלקם מצליחים לצלוח את המשבר אולם חלקם לא ונכנסים להליכי חדלות פירעון. לאחרונה, חברת הנדל"ן צברים נכנסה להליכי חדלות פירעון ורוכשים רבים שממתינים מזה שנים רבות לדירתם, פנו לבית המשפט על מנת לממש את ערבויות חוק המכר אותן הם מחזיקים. מנגד, הנאמנים שמונו לקחו על עצמם תפקיד לא פשוט כלל והוא השלמת הפרויקט, כאשר בשלב זה הערבויות לא ימומשו אלא לאחר תקופה. מה קבע בית המשפט?
תכליתה של חקיקת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974 היא כי כאשר נרכשת דירה מיזם נדל"ן, היזם מחוייב למסור לרוכש ערבות בנקאית להבטחת הכספים ששילם לו הרוכש, למעט רכיב המע"מ.
אולם, מה קורה לערבויות אלה כאשר היזם נכנס לחדלות פירעון?
האם הוראות חוק המכר נסוגות בפני חוק חדלות פירעון?
בית המשפט קבע בעניין זה כי התשובה היא לא. ערבויות חוק המכר ניתנות ע"י גוף פיננסי ולא ע"י החברה היזמית שקרסה. מימוש הערבות הוא מימוש הננקט כנגד הגורם המממן ולא ע"י היזם. הערבויות הללו נועדו בדיוק בשביל מצבים כגון אלה, כאשר החברה הקבלנית קורסת ואין ביכולתה לעמוד בהתחייבויותיה כלפי הרוכשים.
יחד עם זאת יובהר כי לאור המצב המורכב שהחברה נקלעה אליו, בית המשפט קיבל בהבנה כי לא ניתן לגרום לכך שהערבויות ימומשו באופן מיידי אלא מועד הפירעון ידחה במספר חודשים על מנת לאפשר לבעלי התפקיד לצלוח את האירוע המורכב שנוצר - כלומר, גם לאפשר את סיום הבניה וגם לאפשר לרוכשים לקבל את כספם.
עוד קבע בית המשפט, כי לא ניתן לכפות על רוכש מתווה של סיום בניה. רוכש שאינו מסכים להצטרף למתווה של סיום בניית הדירה בהליך חדלות הפירעון, רשאי לעמוד על זכויותיו ולממש את ערבות חוק המכר.
לסיכום מאמר קצר זה, נראה כי לערבות חוק המכר יש שיניים. עם זאת, אנו עדים כי אין זה פשוט לממש ערבות שכזו כאשר חברה נכנסת להליך חדלות פירעון. אנו רואים כי בית המשפט מאפשר השהייה של מימוש הערבות מתוך הסתכלות מאקרו ולטובת סיום הפרויקט. עוד אנו עדים, כי ערבות חוק המכר אינה מבטיחה את סיום הבניה של הפרויקט אלא אך ורק את הכסף אותו שילמו הרוכשים. בפרויקט זה של חברה צברים ישנם רוכשים אשר המתינו כמעט 10 שנים לקבל את דירתם והאופק אינו נראה קרוב, מה גם שהרוכשים יצטרכו להוסיף מאות אלפי שקלים מכיסם על מנת לממן את סיום הבניה.
לכן, בכל עסקה, קטנה כגדולה, מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע רלוונטי.
משרדנו מלווה מספר רוכשים בפרויקט יאפא של חברת צברים שקרסה.
גיא העליון, עו"ד
