בכל עסקת מכר, קיים חשש לחיוב בהיטל השבחה שיחוייב בו המוכר. מהו היטל השבחה? ומדוע קריטי שגם הקונה ידע מה גובה היטל ההשבחה הצפוי?
היטל השבחה יוטל על מוכר נכס באחד משלושה מקרים: אישור תב"ע (תכנית בניין עיר), אישור הקלה, או אישור לשימוש חורג אשר מוביל לעלייה בשווי הנכס (לדוגמה משרד שאושר בו שימוש חורג למגורים).
מי שמטיל את היטל ההשבחה הוא הוועדה המקומית לתכנון ובניה, כאשר היטל ההשבחה עומד על 50% משווי ההשבחה.
חשוב לציין שמיום שמוטל היטל השבחה ניתן לשלמו. אולם, מרבית בעלי קרקע לא מודעים לכך או מחליטים שלא לשלם את היטל ההשבחה, אלא רק במכירת המקרקעין שברשותם ולא מודעים כי היטל השבחה שלא משולם צובר ריביות.
קיימים גם חריגים ופטורים להיטל השבחה ובימים אלו ממש ישנה התלבטות ברשויות לגבי גובה היטל ההשבחה שיוטל על מבנים שקרובים לרכבת הקלה בשל הגדלת הזכויות בהם. אולם זה למאמר אחר.
כמו כן, ככל שהינכם חולקים על גובה היטל ההשבחה שהוטל עליכם ניתן לערער על היטל ההשבחה. במקרה זה חשוב לשכור את שירותיו הן של עו"ד המתמחה בתחום והן של שמאי מקרקעין.
פעולות שנחוצות טרם חתימה על עסקת נדל"ן
אם אתה מוכר נכס, ובמיוחד אם אתה הבעלים של הנכס מספר רב של שנים, כדאי לפנות לאגף הנדסה של העיריה הרלוונטית אליה משויך הנכס ולברר בפניה מקדמית באם קיים צפי להיטל השבחה. בנחלות הדבר קשה יותר אולם עם טיפה רצון והתעקשות, הרשות מחוייבת ע"פ דין להוציא שמאי לנכס על מנת שנדע כמה היטל ההשבחה הצפוי בעסקה.
הרציונאל די ברור בעניין זה שכן ייתכן והיטל ההשבחה יהיה כה גבוה שהמוכר יחליט שהמחיר שנקט בעסקה כבר לא משתלם כפי שחשב והסכומים שחשב שישלשל לכיסו, פחתו משמעותית עקב ההיטל הצפוי.
כקונה, לא פחות חשוב להבין מה הצפי להיטל ההשבחה. כידוע, עסקת מקרקעין מסתיימת ברישומה במרשם הרלוונטי. חלק ממסמכי החובה למרשם הרלוונטי הוא אישור עיריה ואישור הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר מאשר כי לא קיים היטל השבחה ו/או שזה שולם. ככל שלא יהיה אישור כאמור, לא נוכל להעביר את הנכס על שם הקונה.
הקונה, שמעביר את הכספים למוכר חייב לבנות מנגנון בהסכם המכר שיגן עליו לצורך תשלום היטל השבחה ככל שיהיה כזה. דוגמה קיצונית היא שקונה לא דאג לבטח עצמו במנגנון נאמנות בהסכם המכר, העביר את כל כספו למוכר וכעת נוצר למוכר חיוב בהיטל השבחה של 100,000 ש"ח, סכום אשר לא בטוח שנמצא בידו כבר. כשל כזה יכול לתקוע את העסקה כולה, להוביל להליכים משפטיים וליקר את כל הליך העסקה. לפיכך, אם אתם רוכשים נכס חשוב מאוד לוודא (כן, גם אם זה אומר שאתם בעצמכם תפנו לעיריה) צפי בהיטל השבחה.
עוד חשוב לציין כי רבים מתבלבלים בין המושג מס שבח למושג היטל השבחה. בעסקת מקרקעין יש להתחשב בשני סוגי המס השונים הללו. מס השבח הינו תשלום מס בגין הרווח שבין מחיר הרכישה לרווח שנעשה במכירה ומשולם למיסוי מקרקעין. היטל השבחה משולם בגין השבחת הנכס כאמור ומשולם לוועדה המקומית. ראוי לציין בעניין זה שישנה חפיפה בין סוגי מיסים אלו שכן קיימים מקרים שבהם תשלום בהיטל השבחה יקטין לנו את תשלום מס השבח ויוכר כהוצאה מוכרת לצורכי תשלום מס השבח.
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן על כלל רבדיו ובהליכי חדלות פירעון מורכבים בלבד.
גיא העליון, עו"ד.
