הילדים מחליטים לקנות דירה והנה הגיע הרגע שבו הורה שמח לעזור לילד, וברוב המקרים הדבר מתבטא במתן מתנה כספית. בתחילת ההליך הכל נראה טבעי רגוע ותמים, אולם רובם לא מודעים להשלכות המיסויות והפגיעה שיכולה להיות במהלך.
נתחיל מהבסיס - כאשר רוכשים דירת מגורים ראשונה ("דירה יחידה" בעגה המקצועית), הרי שכדי לקבל פטור ממס שבח יש להחזיק את הדירה במשך 18 חודשים לפחות.
כאשר מקבלים דירה במתנה מ"קרוב" לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, כדי לזכות בפטור ממס שבח, קיימת תקופת צינון -
* תקופת צינון של 3 שנים - אם מקבל המתנה גר בדירה.
* תקופת צינון של 4 שנים - אם מקבל המתנה לא גר בדירה.
חשוב לציין כי במתן דירת קבלן במתנה, תקופת הצינון תהיה החל מיום מסירת הדירה ולא מיום חתימת ההסכם עם הקבלן.
כלומר, לאחר עמידה בתנאים הללו, ניתן יהיה לקבל על פניו פטור ממס שבח במכירת הדירה. אז היכן הבעיה?
המוקש - קבלת כספים במתנה לצורך רכישת דירה
חוק מיסוי מקרקעין מלמדנו כי קבלת 50% מסכום הדירה במתנה (למשל מהורה לילד), יראו זאת כקבלת דירה במתנה ותחל תקופת צינון.
המשמעות - אם נרצה למכור את הדירה לאחר שהחזקנו את הדירה במשך 18 חודשים, קיים סיכון לא מבוטל שנחוייב במסח שבח של 25% (!) שכן לא עמדנו בתקופת הצינון כפי שצוין לעיל.
חשוב - ברכישת דירה מקבלן, תקופת הצינון תחל רק מיום קבלת המפתח! כלומר, אם ההורים נתנו במתנה כסף בשווי 50% מדירת הקבלן שרכשו, על מנת לזכות בפטור מלא ממס שבח, יצטרכו הילדים להמתין שנים רבות כדי למוכרה בפטור.
הפתרון
קיימים מספר פתרונות שיכולים לסייע בנדון, אחד מהם, הוא מתן הלוואה לילד ולא מתנה. מדובר בפעולה מורכבת שצריך לחשוב עליה מראש, לתכננה, ולהבין את השלכותיה. אולם, מדובר בצעד לגיטימי אם עושים אותו נכון (להרחבה בנושא ניתן לקרוא את פסק דינו של בית המשפט העליון רע"א 8068/16)
משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן על כלל רבדיו ובהליכי חדלות פירעון מורכבים בלבד.
גיא העליון, עו"ד.
