האם איחור קיצוני במסירת דירה מקבלן מאפשר לכם לממש את ערבות חוק המכר? פסק דין חדש עושה סדר

רבים מאיתנו הרוכשים דירה "על הנייר" ישנים טוב יותר בלילה בזכות "ערבות חוק מכר" שהקבלן מחויב להעמיד לטובתנו. אך מה קורה כאשר הקבלן קורס, הפרויקט נתקע, והדירה המיוחלת מתעכבת בשנים? האם אתם כבולים לפרויקט עד שיסתיים אי שם בעתיד על ידי כונס נכסים, או שמא זכותכם לקום, לבטל את החוזה, לקחת את הכסף ולהמשיך הלאה?

החלטה דרמטית שניתנה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, משנה את מאזן הכוחות לטובת "האזרח הקטן".

סיפור הרקע: חלום הדירה שהפך לסיוט כלכלי

בתיק שנדון לאחרונה (ת"א 46530-04-26, גונן קסטנבאום נ' דקל דן) עסק בית המשפט בפרויקט תמ"א 38/1 בתל אביב אשר נקלע לקשיים משמעותיים. בעקבות קריסת החברה היזמית, מונה לפרויקט כונס נכסים מטעם הגופים המממנים (הנושות המובטחות) במטרה להשלים את הבנייה. 

עם זאת, עבור חלק מרוכשי הדירות, העיכוב הקיצוני במסירת הדירה הפך לבלתי נסבל. הרוכשים מצאו את עצמם קורסים תחת עומס כלכלי כבד, שכן נאלצו לשלם במקביל גם תשלומי משכנתא על הדירה החדשה וגם דמי שכירות על מגוריהם הנוכחיים במשך זמן רב מעבר למתוכנן. לאור זאת, המשפחות ביקשו לממש (לחלט) את ערבויות חוק המכר שבידיהן, לבטל את חוזי הרכישה ולצאת מהפרויקט.

מנגד, חברות הביטוח וגורמי המימון התנגדו נחרצות. הם טענו כי מכיוון שיש כעת מתווה להשלמת הפרויקט על ידי כונס הנכסים (גם אם באיחור ניכר של שנים), אין עילה לחילוט הערבויות. עוד הזהירו גופי המימון כי מתן אפשרות לכל רוכש לבטל את החוזה עלול להוביל לכאוס כלכלי, להכשלת שיקום פרויקטים, ולייקור משמעותי של עמלות חוק המכר לכלל הציבור.

הכרעת בית המשפט - לטובת האזרח

כבוד השופטת נועה גרוסמן נדרשה להכריע במתח שבין האינטרס הציבורי עליו דיברו הבנקים, לבין זכותו החוזית והקניינית של הרוכש הבודד. פסק הדין מהווה בשורה של ממש לרוכשים:

חידוש נוסף הוא שככל שבית המשפט יעתר למתן צו לעיכוב הליכים לתאגיד כי אז עיכוב ההליכים יהיה לכל היותר 45 ימים אולם רשאי להאריך ב45 ימים נוספים לכל היותר במצטבר. כמו כן, קיים סעיף המאפשר לבית המשפט להאריך פעם אחת ב30 ימים את הצו אולם רק ברוב ערך ומנין של הנושים. כלומר בסך הכל המחוקק איפשר לחברה המבקשת לגבש הסדר חוב לכל היותר ב120 ימים.

1. רוכש דירה בפרויקט תמ"א 38 רוכש את דירתו באופן פרטי ועצמאי, להבדיל מרוכש בקבוצת רכישה, ולכן הוא רשאי להשתחרר מן העסקה באופן עצמאי מבלי להיות כבול לשיקוליהם של גורמי המימון או רוכשים אחרים.  

2. בית המשפט קבע כי מינוי כונס נכסים והעיכוב המשמעותי במסירת הדירות מהווים הפרה יסודית של תנאי הרכישה.  

3. נסיבות אלו מצדיקות את ביטול החוזים והשבת הכספים לרוכשים על דרך של חילוט ערבויות חוק המכר, בהתאם לסעיף 2(1) לחוק המכר (דירות).  

4. השופטת הדגישה כי יש לפרש את סעיף החוק בצורה מרחיבה המותאמת לחופש החוזים ולאינטרס של הרוכש הפרטי, אשר אינו צריך לשאת בנטל הכלכלי של עצירת פרויקט והתמשכותו מעבר לסביר. 

מה זה אומר עבורכם?

פסק הדין מחזק משמעותית את כוחו של הרוכש הפרטי אל מול הבנקים וגורמי המימון. הוא מבהיר כי הבטחת השקעתו של האזרח אינה מילה גסה, וכי במקרי קיצון של כניסת יזם לחדלות פירעון ועיכובים חריגים – לא ניתן להחזיק אתכם כ"בני ערובה" של הפרויקט.

אם רכשתם דירה מקבלן, והפרויקט נקלע לקשיים ומועדי המסירה נדחים ללא אופק סביר, ייתכן ויש לכם זכות לממש את הערבויות.

נקלעתם לבעיה מול קבלן או פרויקט שמתעכב? פנו אלינו עוד היום לייעוץ משפטי ראשוני.

(הערה: מאמר זה הינו למידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה).